威利沃克参与CRE的SPAC发烧

房产2021-03-04 13:06:25
导读 上周,Simon Property Group Acquisition Corp 将其IPO定价为3亿美元,并开始交易。公司拥有什么?还没有。新的公共实体以 SPGS U为标

上周,Simon Property Group Acquisition Corp.将其IPO定价为3亿美元,并开始交易。公司拥有什么?还没有。新的公共实体以“ SPGS.U”为标志进行交易,是一家特殊目的的收购公司,其成立是为了收购现有公司并将其公开。

IPO是投资增长趋势的一部分,但并不是真正的新事物,因为SPAC自1990年代就诞生了,这一趋势吸引了众多的关注和大量的资本。根据SPAC Insider的数据,去年SPAC筹集了830亿美元(高于2019年的136亿美元),今年迄今为止筹集了530亿美元。

并非所有这些“空白支票”公司都在房地产领域,但越来越多的公司正在组建以购买房地产和与房地产相关的技术公司。最近,RXR宣布已为proptech SPAC筹集2.5亿美元。Tishman Speyer在1月份宣布了针对房地产和proptech的第二个SPAC。它的第一个SPAC在今年年初将无钥匙进入公司Latch上市。

商业物业主管与Walker&Dunlop董事长兼首席执行官Willy Walker谈了SPAC的利弊。

CPE:威利,您如何看待SPAC?

沃克:这些SPAC已经筹集了很多资金。它们是由精明的投资者提出的,他们可以负担承销费用以提高成本,并且基本上给了投资者免费的选择权。

您投资每股10美元。您可以查看将要收购的公司。如果您不喜欢这家公司,那您就可以拿回您的钱。如果这是一个很好的收购,那您就投资并继续前进。

我认为很多人只是为了存钱而向其中投入资金,并且显然有一些有意义的交易。我知道Barry Sternlicht筹集了SPAC,他的第一笔交易进入了一家医疗保健公司。

我没有这笔交易的其他细节,但我的猜测是,巴里找到了一家由私募股权公司拥有的公司,而私募股权公司想出手。他们说,他们没有经历上市的麻烦,而是说:“我们将出售给SPAC。” SPAC已经完成了成为公开交易工具的所有工作,并且繁荣起来了。Barry是一位非常精明的投资者,我认为这是一笔非常划算的交易。Barry's也出去了,并提出了另外两个SPAC。

这些实体也被称为“空白支票”公司。但是对它们有一些限制,对吗?

Walker:在SPAC中实际部署资金有一个时间表。他们有两年的时间找到公司。

我的假设是,在未来两年内有一家不错的公司可供他们投资。但是,在这个SPAC空间中已经筹集了太多的资金,到周期结束时,人们可能会以惊人的估值进行交易,只是为了部署资金并促进赞助商将要获得的晋升。

您会投资SPAC吗?

沃克:这是一个非常有趣的市场现象。我敢肯定会有一些优秀的公司加入SPAC,但我会犹豫要投资今天正在筹集的SPAC,因为他们在保荐人方面比在IPO过程中更具信誉。尤其是在公开宣布Walker&Dunlop上市之后,您会知道严格的承保程序是有原因的。这正在将过程从承销公司改为承销商。

我对Barry Sternlicht的投资能力零怀疑。但是,还有很多其他的SPAC都是由不如Barry Sternlicht那样好的投资者提出的,我在此后面打了一个很大的问号。

CPE:他们要买什么样的公司?只是初创公司吗?

沃克:他们正在收购老牌公司。对于私募股权世界来说,这是一个令人难以置信的现象。如果您身处私募股权领域,并且拥有多家最终将其出售给行业参与者或进行公开募股的投资组合公司,那么SPAC现在为您提供了一个全新的退出途径。

在风险投资世界中,由于投资已从种子投资发展到第二轮以及第三轮或第四轮,当您达到第四轮投资的规模时,许多人会说,这看起来更像是私募股权投资,而不是风险投资。因为公司兴旺发达。

这些后期风险基金是风险投资和私募股权之间的桥梁。同样,在这里,SPAC在私募股权和公共市场之间架起了桥梁。他们将使许多私募股权公司无需经历严格的IPO就能退出投资并成为公开形式的能力。

这对PE来说是美好的一天。如果您坐在黑石集团(Blackstone)或卡莱尔(Carlisle),您只是在微笑着股市筹集了如此多的钱。

CPE:但是您认为那里存在风险。有什么风险?

沃克:我认为存在大量风险,因为您正在承保一个人,也就是您现在承保的全部。

回到巴里·斯特恩利希特(Barry Sternlicht)的例子,如果他要出去筹集下一个房地产私募股权基金,那将需要环球旅行,与众多资深机构投资者进行面对面的会面,然后他们会去并筹集特定的资金。他可能需要大约一年到一年半的时间才能筹集到这笔资金。投资者之所以与他合作,是因为他告诉他们他们在投资什么,他们想要投资的房地产类型以及团队的模样。即使拥有喜达屋(Starwood)的往绩,他仍然必须去做。

今天要筹集SPAC并筹集的资金不如大型私人基金那么多,而是数亿美元,您基本上可以聘请承销商,然后说:“我,乔伊普通人,将筹集数亿美元。我不知道我要投资什么,但请相信我。我真的很好。”

但是,并非所有赞助商都同样强大且知识渊博。要记住的一件事是,作为投资者,您也有能力不进行投资并取回您的资金。

这为每个人提供了在零利率环境下将每股10美元的资金分配给持有人两年的安全性。而且,如果在这两年中他们不进行投资,或者您不喜欢他们所投资的内容,则可以收回投资。那和今天的国库券一样好。那么,为什么不把它给别人呢?您可以选择他们所购买的商品,如果您不喜欢它,则可以退还您的钱。还不错

归根结底,有一些SPAC赞助商支付了数百万美元来筹集这些资金,最终可能会找到那些投资者不愿参与的公司。发起人承担了筹集SPAC,管理SPAC的所有费用,以及寻找要购买的公司的所有承销费用,然后他们去了股东那里,说我们将以x价格购买XYZ公司。股东们总是可以说:“你猜怎么着?我们没有投资。”

但是,不会有一个市场事件,即筹集的五个SPAC并未实际投资于他们的公司,因为亏损的人不仅是投资者,而且是SPAC发起人。

CPE:那我想担保人就要承担所有的风险。

沃克:直到您投资之前,他们都会这样做。然后,股权持有人购买了您想要购买的东西。归根结底,与您认为精明的投资者进行投资只是一种选择。

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